分譲マンションの地震保険は不要【マンション管理士の本音】

分譲マンションの共用部分・専有部分の地震保険に入る必要性は少ないと考えます。

阪神淡路大震災・東北大震災等の災害が発生する度に、地震等の災害への不安感が広まるものです。

そこに乗じて保険会社や管理会社は地震保険に入るのは当然と言わんばかりに勧めてくるでしょう。

しかし、加入される前に「地震保険の仕組み」を良く理解しておかないと、文字取り保険料を掛け捨てしてしまいます。

分譲マンションの地震保険の仕組みと必要性

地震保険は国が定める「地震保険に関する法律」によるものです。

その目的は「地震等による被災者の生活の安定に寄与することを目的とする」と定めています。

つまり、地震保険の受け取り保険金は被災者の当面の生活を維持して再建を目指すためのものです。

建物を復旧させるためというわけでもありません。

分譲マンションの地震保険について、その仕組みをマンション共用部分を例に簡潔に説明します。

一般的に、マンション管理組合では火災保険とその他の補償もあるマンション総合保険に加入していると思います。

火災以外の台風被害、水漏れ被害等、様々な補償のあるマンション総合保険は入るべきと考えます。

また、地震保険に加入する場合は、このマンション総合保険（火災保険）とセットでしか加入することは出来ません。

しかし、マンション総合保険に地震保険までセットする必要があるのでしょうか。

例えば、100住戸のマンションがあるとします。

火災保険の保険金額は、10億円くらいが妥当でしょう。

この建物に地震保険をセットする場合の保険金額は、最大で5億円です。

地震保険の保険金額は、火災保険の30％から50％の範囲でしかセット出来ません。

分譲マンションの地震保険の保険金の支払い基準

下表は地震被害に対する保険金の支払基準の一覧表です。

全損の場合は100％です。

先程のマンションの事例ですと、全損で5億円が全額の支払いになります。

1住戸あたりに換算すると500万円です。

この500万円が先程も説明したとおり、仮住まい等の当面の生活費と再建を目的として支払われます。

全損の被害であれば、そのマンションに住み続けることも難しいでしょう。

地震保険の全損に該当するマンションは10％未満という現実

こちらは東北大震災より被害が大きかった直下型地震の阪神淡路大震災時のデータです。

（引用：平成7年阪神淡路大震災建築震災調査委員会中間報告）

上表は、地震保険の認定基準と似ていますが異なる被害区分です。

1981年6月1日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の建物では、大破した建物は10%弱です。

そもそも「新耐震基準」のマンションは地震に強いという点があります。

詳しくは次の記事を参考ください。

そして、この調査の大破のうち地震保険の全損の認定を受けるのは10%にも満たないでしょう。

実際に「マンション管理支援ネットワークせんだい・みやぎ」が、仙台圏で178管理組合に実施したアンケートがあります。

その結果、3月11日の東北大震災による被害で「全損」に認定されたマンションは178分の1で、0.0056%です。

「半損」は178分の16で約9%となり「一部損」が178分の128で約72%で最も多い結果でした。

先程のマンションの事例に照らすと「半損」の場合の受け取り保険金は1住戸あたり250万円になります。

最も多い「一部損」では1住戸あたり25万円です。

全損・半損の認定が少ない結果です。

理由は、地震保険の被害判定は構造躯体（柱・壁・梁・屋根等）の被害割合で判定するからです。

例えば、地震でエレベーターが壊れても補償の対象になりません。

下表は最新の地震保険の認定基準です。

2017年12月31日までは大半損と小半損は「半損（主要構造部の損害額が時価の20％以上50％未満の損害）」でひとくくりでした。

また、鉄筋コンクリート造のマンションの場合は、焼失という部分は考慮しなくても良いと思います。

戸建て住宅にあてはまる項目と思われます。

分譲マンションの地震保険料の相場

先程の返りですが、100住戸のマンションで火災保険の保険金額が10億、地震保険の保険金額が5億の事例です。

マンション総合保険の火災保険料は築年数によりますが、この事例では年間約40万円くらいになるでしょう。

地震保険料をセットする場合の地震保険料は、割引適用を受けても追加で年間30万円程度は必要になると思います。

マンション総合保険と地震保険を合計すると年間70万円程になります。

また、この保険料は築年数の経過とともに増加していきます。

地震保険料部分の年間平均保険料を30万円として50年間で1,500万円です。

地震保険の保険金額5億に対する一部損の最大保険金5%で2500万円です。

1,000万円の差はありますが、時間の経過とともに地震保険料が増加することに加えて、建物の評価額の下落に伴って保険金額も5億より下回る可能性が高まります。

これらを考慮すると、40年から50年程度で「一部損」で受け取る保険金と、支払い保険料の差は無くなると思います。

マンションの地震保険の加入率

内閣府防災担当の「保険・共済による災害への備えの促進に関する検討会報告（2017年3月）」の資料によると、マンション管理組合の共用部分の地震保険の加入率は4割に至らないという統計結果があります。

マンション新築時はマンション総合保険に加入した状態で引き渡しを受けるのが通常です。

しかし、地震保険の加入は引き渡し後に管理組合で検討して加入することになります。

分譲マンションの管理会社は保険代理店の資格を有している事が多く、管理組合が地震保険に加入すると代理店手数料収入となります。

このような理由もあり、管理会社から管理組合理事会に対して地震保険の加入を提案することもあるでしょう。

あるいは、東北大震災等の災害をきっかけに理事会で地震保険が話題になるかのどちらかです。

その割に戸建て住宅と比較すると加入率は低いように見受けられます。

これは、地震保険の補償内容と保険適用になる確率を天秤にかけた結果ではないでしょうか？

分譲マンションの地震保険に入らない選択肢（積立金増額）

地震保険とは話しが全く異なりますが、マンションの命題として「修繕積立金」の改定があります。

私の提案としては、50年くらいで保険料と保険金が同程度になるのであれば掛け捨てるより積立てた方が良いと思います。

具体的には、地震保険料を掛け捨てで支払う代わりに、修繕積立金を早期に改定する提案です。

先程の事例で100住戸の地震保険料が30万円とした場合、1住戸当たりの月額の増額幅は250円です。

地震保険に入ったと思って積立金の改定計画に上乗せを検討してはいかがでしょうか。

修繕積立金に余裕が出るだけでなく、掛け捨ての地震保険料と異なり、支払った積立金は貯蓄されます。

逆に、予算に余裕のある場合は地震保険に加入することも良いと思います。また、お住まいのマンションの地域に大震災が直撃し、かつ、地震被害として10%未満とされる半損・全損の保険金の認定を受けることを想定したら、地震保険に入っておいた方が良いかもしれません。

さて、修繕積立金の話に戻りますが、マンション販売会社は最初の修繕積立金を安く設定しています。

これは今後の維持費を販売時点で安く見せる販売戦略といえます。

しかし、実際は「長期修繕計画」で約5年ごとに増額改定するように設定されています。

約5年ごとの増額改定がうまく進めば良いですが、中々進まない場合もあります。

また、計画どおりに進んでも50年後には新築時の3倍から5倍くらいの月額修繕積立金を支払う結果になるでしょう。

この問題を良くないと判断したのが国土交通省です。

2011年4月には「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を示しました。

下図はその抜粋です。

修繕積立金を5年ごとに増額する方法（段階増額積立方式）と、30年先を計画して一定の金額を徴収する方法（均等積立方式）です。

均等積立方式では、初めは段階増額積立方式より高い修繕積立金を支払うことになりますが、逆に30年後には段階増額積立方式の方が1.5倍くらい高い修繕積立金を支払うことになります。

国土交通省の資料は1.5倍の差になる事例を挙げていますが、実際のマンションはもっと安く修繕積立金を設定しています。

1.5倍の差ではなく3倍から5倍くらいの差になるところも多いはずです。

あなたのマンションの長期修繕計画または、積立金の改訂計画を確認してみてください。

マンション購入時に管理規約と一緒に受け取っておられるか、管理規約の中に長期修繕計画等の記載があると思われます。

まとめ

マンション共用部分・専有部分ともに1981年6月1日以降に建築確認を受けたマンションは特に地震に強いです。

また、100年に1度という地震が起こる可能性も低いことに加えて、東日本大震災の例をみても、地震保険の認定を受ける多くは「一部損」です。

これらを総合すると地震保険の保険料が高い割に保険金を受け取る確率は低いのではないでしょうか？

マンション共用部分の地震保険の加入の是非では、所有者の意見が分かれるケースも少なくありません。

外部業者から勧められるままに総会に提案をせず、全所有者にアンケート等で事前に意見を集約して、理事会で検討されることをおすすめします。